不動産投資で安定したインカムゲイン(家賃収入)を得るには

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不動産投資は、初心者でも安定したインカムゲイン(家賃収入)を得やすいところが魅力だと言われています。安定した家賃収入を確保するためには、どのようなことが重要なのでしょうか? 知っておきたいリスク回避の方法や魅力的な物件とするためのポイントなどをご紹介します。

不動産投資のインカムゲイン=家賃収入

不動産投資で得られるリターンは、大きくインカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却益)に分けられます。
このうちキャピタルゲインを狙った不動産投資はリスクが大きく、一般投資家には難しい部分が大きいとされています。プロの不動産投資家はもちろんキャピタルゲインも狙っていきますが、サラリーマン投資家や投資初心者の場合、まずはインカムゲインを中心に考え、安定した利益を上げていくのが成功のカギとなるでしょう。

安定したインカムゲインを確保するには、リスク回避や入居者にとって魅力的な物件とするための工夫が必要になります。安定収入のためにどのような対策が必要になるのかを次項以降でお伝えしていきます。

インカムゲイン(家賃収入)に関するリスクとは

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不動産投資のインカムゲインすなわち家賃収入は、一度に高額な利益を出せるわけではありませんが、不動産を所有している間、安定して継続的に利益を期待できるのが魅力です。しかし、家賃収入に関してもやはりリスクはともないます。まずはどのようなリスクがあるのかを把握しておきましょう。

・空室リスク

家賃収入は、入居者がいる限り安定して得られる収入です。何らかの事情で入居者が退去し、新たな入居者が見つかるまでの期間は「空室」となり、家賃収入を得ることができません。空室になったとしても、物件を所有している以上、管理委託費や固定資産税などの経費は発生するため、収支がマイナスになってしまうこともあるでしょう。

・家賃滞納リスク

入居者は確保しているとしても、入居者の経済的な事情などの理由から家賃が支払われないケースもあります。この場合、滞納されている期間の家賃収入を得られないだけでなく、督促や回収、退去してもらうための法的手続きなどを依頼するための費用がさらにかかってしまう可能性もあります。

・家賃下落リスク

近隣の賃貸物件の需給バランスや家賃の相場によっては、契約の更新や入居者の入れ替わるタイミングで家賃の値下げを行わなければならなくなる場合があります。家賃が下がれば、当然利回りも低下することになります。

家賃収入に関するリスクを軽減するには

家賃収入にまつわるリスクにもいろいろなものがあることがわかります。では、こうしたリスクをできるだけ軽減するにはどのような対策を取れば良いのかについて考えていきましょう。

・賃貸需要を見極めた物件選びを

空室リスクを避けるために何より大切になるのは、やはり物件選びです。交通機関や周辺環境などの利便性とともに、単身者向けなのかファミリー向けなのか、学生向けなのか、社会人向けなのか、女性向けなのかなど、その地域での賃貸需要を見極めて物件を選ぶことで入居者が見つかりやすくなるでしょう。

・入居者審査は慎重に

入居者審査の際には、勤務先や年収などから賃料の支払い能力があるかを判断するのはもちろん、申し込みまでの応対の様子などから賃料を滞納するような人柄でないかについてもしっかりと確認しておくのが大切です。また、連帯保証人の信用力についても重視すべきだと言えます。

・家賃保証サービスを利用する方法も

空室リスクや滞納リスクを避けるために、家賃保証サービス(サブリース)を利用するという方法もあります。これは、家賃保証会社(不動産管理会社)と賃貸契約を結び、家賃保証会社が入居者に転貸するという形式で、入居者の支払う賃料の10%程度を家賃保証会社に報酬として支払うことになります。
入居者から受け取れる家賃の額は相場より低くなりますが、空室の場合でも家賃が保証されるため、空室や滞納が続くリスクは軽減できると言えるでしょう。

入居者にとって魅力的な物件とするための工夫

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賃貸物件の供給が多い地域などでは、入居者を得るための魅力づくりの工夫も必要になります。以下のような内容について検討してみましょう。

・金銭的条件の見直し

近隣の相場より明らかに賃料が高い場合は借主が見つかりにくくなります。空室が続くような場合には賃料の見直しも行うべきでしょう。
また、契約時に必要になる礼金や敷金、保証金などを少なくしたり、なくしたりといったことも有効です。

・入居条件の見直し・緩和

入居者に制限を設けることは入居者の質を保つことに役立つ一方で、入居者募集の間口を狭くしている面もあります。対応できるのであれば「ペット可」「楽器使用可」などといった入居条件の緩和を行うことで、ほかの物件と差別化した魅力を作ることにつながります。

以上、不動産投資で安定したインカムゲイン(家賃収入)を得るために知っておきたいリスクや回避法、工夫などについてお伝えしました。不動産投資の初心者の方はぜひ参考にしてみてください。