不動産投資の「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」とは

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これから不動産投資を始めようとする場合、まずは投資の基本的な仕組みを理解しておくのが重要になります。具体的にどのような不動産を購入して、どのように利益を出していくのかといった戦略を考えるためには、不動産投資の利益についての知識が不可欠だからです。
投資におけるリターン(利益)である「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」は、最初に理解しておくべき概念です。これらがどのような利益のことを指すのか、それぞれの特徴や違い、不動産投資における考え方などについて解説していきます。

投資のリターンには「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」がある

投資において、将来得られる可能性のある利益のことを「リターン」と言います。このリターンを得られる可能性の振れ幅のことを「リスク」と言い、一般的にリスクの低い(振れ幅が小さい)投資ほど、リターンは小さく、リスクの高い投資ほどリターンが大きくなる傾向があります。
投資のリターンは、大きく「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」に分けることができます。

インカムゲインとは、預金の利子や株式の配当金など「資産を所有することによって得られる利益」のことを指す言葉です。一方、キャピタルゲインとは、株式の売却益など「売買により得られる利益」のことを指す言葉です。

リターンは、インカムゲインとキャピタルゲインを総合的に見て判断する必要があります。インカムゲインとキャピタルゲインを合わせたものを「トータルリターン」と言います。

インカムゲインとキャピタルゲイン、それぞれの特徴は?

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インカムゲインとキャピタルゲインはいずれも投資のリターンですが、利益の性質が異なるため、さまざまな違いがあります。それぞれの特徴と違いについて見ていきましょう。

・利益が発生するタイミングの違い

インカムゲインは資産を取得し、保有している間に出る利益です。一方キャピタルゲインは資産を売却するときに出る利益です。

・安定した利益が得られるのはインカムゲイン

インカムゲインは資産を所有し続ける限り、安定して利益を得ることができます。一方、キャピタルゲインは購入価格を売却価格が上回らなければ利益を出すことができません。価格変動および売却のタイミングが利益を左右するため、安定して利益が出せるとは限らないのです。

・大きな利益を狙えるのはキャピタルゲイン

基本的に、インカムゲインとして一度に得られる利益は大きなものではありません。一方、キャピタルゲインでは価格の変動が大きければ大きな利益を得られる可能性があります。ただし、価格が下がることにより損失が生じる可能性もあります(この場合、「キャピタルロス」と呼びます)。

不動産投資におけるインカムゲインとは

不動産投資においては、「家賃収入」がインカムゲインにあたります。
購入した不動産を第三者に賃貸し、入居者から毎月支払われる家賃が収入となります。不動産投資の場合は、物件をローンで購入し、家賃収入からローン返済を行っていくという方法を採る人が多く、ローン返済額や管理委託費などの出費を差し引いた額が利益となるのです。

インカムゲインの特徴として先ほどお伝えしたとおり、一度に得られる利益は大きくありませんが、資産(不動産)を所有している間、入居者がいる限りずっと安定して利益を出すことができます。
もちろん安定してインカムゲインを得るためには賃貸需要の高い不動産を見極めて購入する必要がありますが、投資初心者でも比較的狙いやすいのが不動産投資におけるインカムゲインだと言えるでしょう。

不動産投資におけるキャピタルゲインとは

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所有している不動産を購入価格よりも高い価格で売却することで、差額として得られる利益が、不動産投資におけるキャピタルゲインです。
不動産投資ではインカムゲインが比較的狙いやすいため、現在、日本の不動産投資ではインカムゲインを狙うのが主流となっています。
というのも、インフレで地価が上昇し続けていたバブル期には、キャピタルゲインを狙う不動産投資が主流でしたが、長く不況が続く中、地価の上昇が見込めるケースは少なく、キャピタルゲインを狙うのは難しいためです。現在は、東京オリンピックを前に、都内の不動産価格が上昇傾向にありますが、ごく限られたエリアの話です。また、今後の見通しも不透明です。

こうした背景から、投資初心者やサラリーマン投資家などにとって、大きなキャピタルゲインを狙ったリスクの高い不動産投資をするよりも、インカムゲインを中心に考えることで安定した利益を得ていくことにつながるのです。
ただし、先述のとおり投資である以上、不動産投資においてもインカムゲインとキャピタルゲインを合わせたトータルリターンを考えるのも大切なことです。安定したインカムゲインを得る一方で、売却のタイミングについても常に意識しておくのが重要だと言えるでしょう。