引っ越しシーズンに投資家が打つべき手とは?

Couple carrying boxes

繁忙期、多くの出会いや別れがおとずれるシーズンです。
初めての一人暮らしの方もいれば、転勤などで今の住居から別の住居に移り住む方もそれぞれ心機一転新しいステージが待っている事でしょう。
一方、不動産投資家にとっては賃料をあげたり、空室を埋めたりと期待が大きくなる半面、退去も多くなるシーズンです。

今回は、そんな引っ越しシーズンに不動産投資家が対策するべき内容を解説していきます。

借主にとっての引っ越しとは

お部屋を借りる場合にかかる主な諸費用は、「敷金」「礼金」「仲介手数料」「保証会社利用料」「保険」「引っ越し費用」などです。
賃貸契約にかかる費用は、およそ賃料の5か月~6か月になります。
さらに、新規に取得する家具家電などの生活用品購入にかかる費用が30万円程はかかります。
賃料が10万円だとすると100万円近くの費用が必要です。

しかし、近年では敷金ゼロ、礼金ゼロ、仲介手数料ゼロといった物件も多く出てきていますので、賃貸契約にかかる費用が下がってきています。
新たに物件を探している借主にとっては移住コストが下がっているので、気軽に住環境を変える選択肢が広がっているといえます。

既に賃貸に住んでいる借主にとってはどうか。
一般的に賃貸契約の期間は2年毎です。
2年毎に契約更新をするために更新料(一般的に賃料の1か月分)を支払うことになります。
既存借主にとっては更新コストと移転コストが同程度まで下がっているので、新しい物件に移住するモチベーションにつながることもあります。

貸主にとっての引っ越しとは

貸主(=不動産投資家)にとっては、引っ越しシーズンの到来は、年に一度の賃料値上げや空室を埋めるチャンスとなります。
一般的に年明けから3月下旬までを賃貸業界では繁忙期と呼んでいます。
賃料の引き上げや空室を埋めるチャンスではありますが、所有物件以外にもたくさんの空室(=ライバル)がひしめき合っているので、あまり欲張りすぎて募集条件を高めに設定したままでは勝負に負けてしまうこともあります。

多くある失敗例の一つとしてあげられるのは、オーナーの思い入れによる相場との乖離状況です。
オーナーにとっては大切な資産であり、思い入れもありますので、物件のことを他の誰よりも良いものだと思ってしまう傾向にあります。
しかし、借主からすると数ある賃貸物件の中の1部屋に過ぎず、相場や建物状況、立地などをシビアに計算して1つの物件に決めていきます。
あくまで借り手に選ばれてこその賃貸経営なので、この時期に空室を埋めきれないと最悪の場合、翌年の繁忙期まで空室のままで過ごしてしまう危険があります。
また、前述したように移転コストが下がっているため、繁忙期には既存入居者から解約の連絡を受ける時期でもありますので、一進一退の攻防戦が繰り広げられます。

解約でかかるコストは空室損だけではない

現在空室であれば繁忙期は最大のチャンスです。
逃さないように反響状況を管理会社と共有して、条件設定を随時見直していくことが重要です。
では、既存入居者が退去してしまった場合のコストを計算していきましょう。

退去した場合、当然賃料が入ってこなくなりますので、仮に2か月で次の入居者が決まったとしたら、10万円家賃×2=20万円の空室損となります。
それ以外にも室内の原状回復費用や賃貸募集にかかる費用が掛かります。
これらを合計するとおよそ賃料の4か月~5か月程度の費用が発生します。
空室になった際のコストが賃料5か月分だとすると、仮に退去を防ぐ事が出来れば投資家としては5か月分のコストが不要になる計算となります。

つまり賃料収入5か月分を生み出すことが出来るという事です。
ではどのような対策をすれば退去を防ぐことが出来るのか考えてみましょう。

Mother and two sons have had a fun time in the living room sofa.
住み続けたくなるアパート運営とは

解約には2種類の理由があります。
1つは結婚や転勤などの経営努力では防ぎようがない事情による解約、もう1つは住居環境が良くないことに由来する解約です。
後者の理由による解約であれば、貸主の経営努力次第で解約を防ぎ、契約更新してもらえる可能性があります。

1つ目の対策は、貸主の判断だけで出来る「更新料無料」や「家賃の値下げ提案」です。
引っ越しコストが低いから移り住もうと考えている入居者に対して、住み続けるコストを安くすることで効果的な入居者対策となります。
1か月分のコストで4か月分のコストダウンが図れます。

2つ目の対策は、居住環境を改善する提案をすることです。
投資家からするとまだ使える設備をあえて交換することはコストのように感じられますが、入居者からすると古くて見栄えが悪い設備のまま今のアパートに住み続けるよりも、すぐ近くにより新しい設備が整った物件に目移りしてしまいます。
そこで出来る対策として、例えばエアコンやキッチン、水栓レバー、水回りのクリーニングサービスなどの提供が挙げられます。
たとえ現在の入居者が退去したとしても、新しいエアコンやキッチンは次の入居者へのアピール(付加価値)に繋がりますので、結果として投資効果を得る事が出来ます。

不動産投資は賃貸事業ですから、コストを最小限に減らす努力と同時に、長く住んでもらうためにコストをかけて付加価値を高める努力が大切です。

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