成功するために知っておきたい不動産投資の運営費用(Opex)

Mortgage concept by money house from the coins

一般的に投資に分類される不動産「投資」ですが、実際には不動産「賃貸事業」です。
一般的な金融商品であれば事業運営をプロの経営者が担当するわけですが、不動産賃貸事業は所有者が経営者となります。
事業ですから事業を継続していくために適切な収支計算(収入から経費・税金など)をしなければなりません。

今回は、アパート経営の運営費用について説明します。
※下記記載の運営費用は、木造2階建て1K10戸(@20㎡)を想定しております。
物件の状況により金額は増減しますので、詳しくは専門家へご相談下さい。

①維持管理費

アパートは経年により汚れたり、雑草が生えたり、ごみが散乱したりしますので、きれいな状態に保つために維持管理していく必要があります。
毎月の清掃費用、エレベーターの保守点検、消防点検、設備点検、床の高圧洗浄などがあります。ビルメンテナンス費用とも言われます。
アパートの規模や周辺環境によりますが、10,000円~15,000円(月額)程見積もっておくと良いでしょう。
エレベーターなど設備が付いている物件ではさらに点検費用などが必要になります。

②水道光熱費

共用部の電気代、アパート清掃や室内クリーニング時の水道代、オートロック、インターネット、寒冷地では除雪(融雪)費用などがあります。
オートロックやインターネットがなければ、1,000円~3,000円(月額)が目安です。
オートロックや防犯カメラが付いている場合、7,000円~10,000円程見積もっておく必要があります。

②管理委託費

投資家の多くは会社に勤務しているため、自主管理は困難な場合が多く、アパートの管理運営を管理会社に委託することがあります。
管理会社にて、入居者管理、募集活動、クレーム対応などを行います。
一般的に賃料の5%としている管理会社が多いです。
但し、管理料5%と記載があっても、管理会社によって業務内容が異なることが多いので、契約内容の確認が重要です。

サブリース契約の場合は、立地や建物のグレードにより異なりますが、想定賃料の10%~15%に設定している管理会社が多いです。
オーナーは毎月通帳を記帳するくらいの仕事しかありませんので、手間がかかりません。
ただし、よくある30年一括借り上げは、当初家賃を30年間保証してくれるわけではありません。
当初の家賃設定が30年続く前提で資金計画をしていたら、相当危険です。
家賃の下落次第では破綻する可能性もあります。

所有者は貸主、サブリース会社は借主ですので、値下げ交渉も解約可能です。
値下げに応じなければ解約されることもあります。
解約されたとたん、空室だらけというリスクもあり得ます。
経営者として提出された想定家賃設定を鵜呑みにするのではなく、自身で適正な家賃相場を調べて、無理のない資金計画を立てることが重要です。
なお、自主管理の場合は、上記コストを削減できますが、煩雑な業務からクレーム対応までオーナー自身が知識と経験と時間がなければ困難です。

③固定資産税、都市計画税

土地建物の所有に課される税金です。固定資産税評価額に対して、土地建物それぞれ1.4%が一般的です。
購入から数年間は軽減されることがありますので、税理士等へお問い合わせ下さい。

④大規模修繕費、原状回復費

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※出典:あなぶきセザールサポート

退去後の室内原状回復工事、リノベーション、建物の大規模修繕費がこれにあたります。
新築の場合、10年間程度はほとんどかかりませんが、20年、30年と長期保有計画であれば、当初から積立金を計画的に貯めておく必要があります。
鉄部塗装は5年毎(20万~30万程)、大規模修繕は12年~15年毎(150万~200万程)に必要になります。
中古の場合は、新築と比べ利回りが高くみえますが、購入当初から大規模修繕や原状回復費用が多くかかる場合が多いので、最初から見積もっておかないと資金計画に支障が出ます。
毎月のキャッシュフローでは不足します。
室内工事(専有面積20㎡)では、床・クロス張り替え、木部塗装、エアコンや給湯器等設備交換で30万円~60万円程度は必要です。
ユニットバス交換やキッチン交換まで加えると100万~150万程度かかります。
スケルトンからのリノベーションなら200万円~400万円程必要です。
資金不足で室内工事ができず空室募集が出来ないとキャッシュフローが圧迫されます。
さらに、大規模修繕費用が捻出できず、建物劣化が進み退去に拍車がかかることもあります。
購入前に適切な修繕計画及び資金計画を見積もることが重要です。

⑤保険料

不動産賃貸事業で一番のリスクは貸せない(=収入がなくなる)ことです。
万一の火災や地震によるリスクをヘッジするために必要なのが、火災保険(地震含む)です。
準耐火、耐火など構造により保険料はかわります。
融資利用の場合は、火災保険に加入することが必須であることが多い。

⑥その他費用

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植栽が多い場合、剪定費用がかかります。
入れを怠るとせっかくの景観が台無しになるどころか、稼働率の低下、不法投棄の温床となります。
植栽剪定も年に数度必要ですから、維持が難しければ伐採してモルタルにするとランニングコストを下げる事が出来ます。
全戸へインターネット導入していれば、ランニングコストがかかります。
1,000円~2,000円@戸が目安です。
24時間セキュリティ(防犯カメラやセキュリティ会社の駆けつけなど)を付加している場合は、そのランニングコストがかかります。

【まとめ】

収入面(=表面利回り)に注目が集まっていますが、成功している投資家は購入前にこの運営費を見積もり、適切な資金計画を立てています。
今回の運営費は一般的に必要とされる費用をご説明しました。
物件の状況により適切な運営費がどの程度必要かを計算することは一般の方には難しいことですから、専門家に予め相談されることをお勧めします。

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