本当にあるのか!?お宝未公開投資物件

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皆さんも不動産投資の物件選びにおいては、大変に苦慮されている事と思います。例えば、通勤電車の中でスマホをいじって新着物件を探したり、休日には現地視察で何件も回ったり・・・、とは言え、なかなか眼鏡に適う物件と巡り合えないところも不動産投資の難しさです。

また、一般公開されている物件の優良物件は足が早く、一足違いで販売終了していたなんてケースも珍しくありません。そのような経験をされた投資家の方々は、やはり、仲介業者等からの未公開物件の紹介を期待して、そのパイプライン作りに躍起になります。

今回は、そのような不動産投資における一つのテーマ、未公開物件の中にお宝物件はあるのかという、お話をしたいと思います。

◆未公開物件ってどんなイメージ?

さて、そもそも未公開物件とはどのような物件でしょうか?

例えば、

・売り急いでいる売主から依頼を受けた仲介業者経由の売却物件

・仕入れの専門業者との流通ルートがある仲介業者の中古物件

・または仕入れ専門業者が直売りで販売する中古物件

などなど、いずれにしても世間一般では公開されていない物件です。

但し、それらの未公開物件が必ずしも「お宝物件」であるとは言えません。
お宝物件と呼ぶにはやはり、長期で稼いでくれる「収益力」があり、なおかつ「お得な価格」で買える事が条件でしょう。

でも、ちょっと待ってください。
そもそも収益力のある物件であれば、中古相場価格より安く売りに出すだけでも、それなりの足の早さで取引が成立するはずです。売主の方にとっても、わざわざ未公開物件として売却するより、一般に公開した方が時間と価格の共にメリットは大きいはずです。

では、なぜ未公開にして売却する必要があるのでしょうか?

◆物件を未公開にする理由

もし皆さんが所有する中古物件を未公開物件として売却するとしたら、それはどの様なメリットが考えられるでしょうか。

先ずは、自身が資産を入替ようとしている事が公になりません。これは、会社経営者の方など、ご本人の資産状況が商売そのものにも影響を及ぼすような場合に関係します。
また、法人が売主の場合も、経営判断に関わる情報が漏れてしまうので未公開にしたい、というニーズはあるでしょう。但し、金額規模は個人の購入予算の範疇ではありません。
それ以外には、いかがでしょうか。

実は未公開物件にするメリットは、殆どありません。むしろ、中古取引市場で買主を見つける為にも、より多くの方に告知をしたいはずです。
では、不動産業者にとって、未公開物件にする際にはどのようなメリットが想定されるでしょうか。

実はこの点、違法または適法とで分けて考える必要があります。次項で、具体的に見ていきましょう。

◆不動産業者の未公開物件のメリット

<違法なケース>

・売主から依頼を受けた仲介業者が、自身で買主も見つける事で両手の取引手数料を貰い受ける事が可能になる。いわゆる、囲い込みの一種。

・販売価格が公開されない事で銀行の融資審査を偽装する事が可能になり、それに伴い、買主となる投資家が諸費用を含めたオーバーローンを引く事が可能になる。

<適法なケース>

1.不動産業者が「仲介」の場合

・仲介業者独自のパイプラインがある事を前提に、未公開である事が必要な仲介案件を受注できる。(※物件紹介の際に、秘密保持契約を結ぶような案件です。)

・売り急ぎ物件については、一般媒介契約(仲介契約形態の一種)を結び、自社の持つパイプで売主と買主両者の仲介ができる。

・未公開物件を「広告」として、利用できる。

・人手(従業員)が少ない為に反響が多いと対応が出来ないので、状況を見ながら告知範囲を広げる事ができる。

2.不動産業者が「売主」の場合

・自社で販売を手掛ける事で、他社への仲介コストがかからない。

・未公開物件を「広告」として、利用できる。

などなど、以上の様なメリットが考えられます。

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◆お宝未公開投資物件はここにある!

では、本題のお宝未公開物件はどこにあるのでしょうか。
想定されるケースを幾つか挙げてみます。

<不動産業者が仲介の場合>

・未公開である事が必要な仲介物件で、価格付けのミスが発生しているケース

・売主の売り急ぎ物件を、優先的に紹介して貰えるケース

<不動産業者が売主の場合>

・売主となる業者の価格付けにミスが有るケース

と、以上の様なところでしょうか。

しかし、業者が売主の場合、彼らもプロですから取引市場で相場通りの価格で売却ができるものを、わざわざ未公開にして安く売却する必要はありません。また、日々、市況を眺めて仕入れや開発を行う彼らが、それを見落とす事もないでしょう。

事実、自社で開発を行う多くの不動産業者は、一般公開物件として販売しています。彼らにとっても自社で営業員を抱えなくて良いので、経費削減に繋がるメリットがあります。

次に、未公開である事が必要なケースでの中古物件は、確かに買主候補の母数が限られる為、お宝物件が手に入るかも知れません。しかし、一般公開できないような物件となると、上場企業が内密に売却を行う、などですから、我々のような個人投資家にはあまり関係がないかも知れません。

最後に、売主の売り急ぎを理由とした売却案件につきましては、仕入れ専門業者との「時間」と「価格」の競争になります。また、仲介業者自身も仕入れてしまえば相場通りでの売却も可能な中で、それでも安く販売して貰える存在という、強力なパートナーシップを築く必要がありそうです。

◆お宝「公開」物件を探す!

これらを総合的に考えて出てくる答えは、「お宝未公開投資物件は確かに存在する」、その一方で、「普通の不動産投資家が巡り合う様なものでは無い」と言えそうです。

いつ手元に来るとも知れない空想物を躍起になって探すより、通常通りに公開されている物件の中から相場通りの価格で購入し、しっかりと利益を稼ぐことができる、そんな不動産投資家としての「目利き力」を養う事が一番のお宝物件の発掘方法かも知れません。

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