投資の考え方

投資の考え方

リーウェイズの投資の考え方をご説明します。

リーウェイズの不動産投資の特徴と
コンサルティングの考え方

リーウェイズの投資の特徴=
ビッグデータ× 人工知能分析× グローバルスタンダードの投資理論

米国では不動産インデックス(賃料相場、売買相場家賃、運営費、分析指標、エリア情報)が整備されており、誰でも簡単に分析することが可能です。しかし、日本にはそうしたインデックスが整備されておらず、データに基づく分析をすることが出来ませんでした。そこで、我々は2008 年から不動産のデータ取得を始め、現在(※)5000 万件を超す不動産ビッグデータを収集、蓄積し、マクロデータ(人口統計、地価、商業度合など統計情報)まで含めインデックス化して参りました。
この膨大なデータと統計手法を基に人工知能Opus( 機械学習システム) による高精度な将来収益予測を反映させることで、対象物件固有の将来のキャッシュフロー推移と売却予測価格を推計し、客観的かつ精微な投資分析を実現しました。これにより地域や相場が異なる不動産(東京が良いか、大阪が良いかなど)を比較検討することが可能になりました。リーウェイズにおける収益性を表す利回りは、空室率や諸経費を考慮しない表面利回りや賃料・価格の下落を考慮できない表面利回りではなく、将来にわたる賃料や物件価値の推移、運営費、貨幣の時間的価値までを含めた総合的な全期間利回り(IRR)を採用しています。
不動産投資における米国最高峰ライセンスであるCPM® 及びCCIM® のグローバル スタンダードな投資分析理論を基礎として、膨大なデータに基づく客観的な将来予測数値を用いて、客観的かつ現実的なコンサルティングをご提供致します。

物件分析

不動産投資は、比較的長期にわたる性質がありますので、長期運用に耐えうる安定的な管理運営がなされている物件を選ばなければなりません。中には修繕積立金が不足しているため必要な修繕工事が出来ず、スラム化していく建物も存在します。自宅マンションでもよく言われますが、マンションは「管理を買え」という名言は不動産投資においてもとても重要です。
当社では、マンションが適切に管理運営されているか確認して、適切な運営がなされている物件だけをご案内致します。

市場分析

不動産投資は、賃貸事業ですから将来においても賃貸需要がある市場であることがとても重要です。いくら表面利回りが高くても借り手がいなければ投資が成り立たず投資が失敗となります。
当社では国による「人口動態」「商業・産業・労働の状況」並びに、独自に取得した「5000 万件を超える不動産情報」を基に、人工知能による高精度な分析を行い特徴マップを公開しています。特徴マップでは、将来的に「人口が増加傾向の地域なのか減少傾向なのか」「空室率がどの程度の地域なのか」「物件の供給度合いはどの程度なのか」など、様々な角度から市場の特徴を確認する事が出来ます。
また、将来の売却想定価格は、日本銀行資料(※)から分かるように、人口変動による影響はとても弱く(※)、「景気サイクル」「銀行融資姿勢」「投資家の期待利回り」に極めて強く影響されてます。
しかし不動産収益価値は賃貸需要により決まりますので、人口減少時代を迎えた日本においては今後、借り手及び賃料の下落が進む地域では、売却価格下落(最悪の場合、売ることも出来ない)が待ち構えています。

※出所:地価とファンダメンタルズ
―加重平均公示地価指標を用いた長期時系列分析―

投資分析

不動産投資における失敗の多くは、適切な投資分析がされないまま「失敗する物件を購入」してしまったことが原因です。
投資分析(投資シミュレーションなど)は、ほとんどの不動産業者が提供していますが、「30 年間賃料が下がらない」「賃料・空室率の想定が甘い」「本来かかる運営コストを計上していない」など、データ不足により客観的な分析がなされていないのが現状です。そのため、「不適切な投資分析結果を基に投資判断」をすることになり、表面利回りを頼りに失敗物件をあたかも優良物件と誤認して購入してしまうわけです。
当社では、主観的な分析ではなく、国及び市場から得た客観的な不動産ビッグデータに基づき、人工知能による分析結果を基に、投資分析結果をご提供しています。
また、当社では不動産投資の先進国である米国及び先進国で採用されているグローバルスタンダードな投資分析手法である「CPM、CCIMの理論」を基礎に投資分析を行っています。

CPM ®(米国不動産経営管理士)
(Cer tified Proper t y Manager)とは

CPM は、プロパティーマネージメント業務に従事する人に対して、米国シカゴに本部をおくIREM(全米不動産管理協会) が認定した教育課程を修了し、一定の試験に合格したものに与えられる称号です。日本では「不動産経営管理士」がそれにあたる資格ですが、こちらは主に賃貸管理を主としています。CPM制度は、世界25カ国で普及しており、80 年を超える歴史に裏付けられた、極めて高い倫理規定と熟考された高度な教育プログラムが主な特徴とされています。
【詳細はこちら】
http://www.irem-japan.org/

CCIM ®(米国不動産投資顧問)
(Cer tified C ommercial I nvest M ember)とは

CCIM は、不動産投資に関する詳細な分析手法を学ぶ、高度な教育プログラムを提供している米国のCCIM I nstitute(全米認定不動産投資顧問協会)の認定資格です。不動産投資の先進国である米国で非常に権威のある称号がCCIM です。この教育プログラムは世界28 カ国で受け入れられ、14,000 人のCCIM ホルダーが活躍しています。
財務分析や市場分析をはじめ、購入、賃貸、売却、保有など様々な状況に応じたロジカルな投資判断を行う提供する事が出来ます。
【詳細はこちら】
http://ccim-japan.com/

表面利回りと全期間利回りとは

表面利回りとは、今現在の1 年間の満室家賃収入の総額で物件価格で割ったものです。したがって、空室率や運営費用、また、将来の賃料推移や売却想定価格を考慮していない利回りですから、実際の収益性を測ることは出来ません。
全期間利回りとは、所有期間全てのキャッシュフローと将来の売却キャッシュフローまで、全ての収益から計算される利回りです。したがって、実際の収益性を測る指標として適した指標と言えます。
表面利回りで投資判断すると、購入してから「こんなはずではなかった」と後悔する事になります。
詳細はGate.Channel にてご参照下さい。
https://gate.estate/channel/archives/9930421340

投資の安全性とは

収益性は全ての方が気にしますが、その投資の安全性を確認されている方は少ないのではないでしょうか。収益性と同じくらい大切な安全性の指標を確認しましょう。 https://gate.estate/channel/archives/9930422570

用語集

不動産投資に関わる主な用語について解説しています。 https://gate.estate/channel/archives/category/reference